Az irodapiaci fundamentumok is javultak, alacsonyabb kihasználatlansági mutatóval és fellendülő bérlői aktivitással köszöntve az új évet. A bérlők egyre tudatosabbá válása és a fejlesztők kockázatkerülő viselkedése új piaci mintákat alakít ki.

Ingatlanbefektetések Közép- és Kelet-Európában
A kereskedelmi ingatlanbefektetések volumene a közép-kelet-európai régióban (KKE) 2011-ben meghaladta a 11,2 milliárd eurót, ami kétszerese a 2010-es értéknek. – derül ki a CBRE legfrissebb kutatási adataiból.

A negyedik negyedév erős hajrája alátámasztotta a CBRE december elejei azon várakozását, hogy számos függőben lévő ügyletet lezárnak az év végéig.

Az ingatlanbefektetési aktivitás alacsony szinten maradt Dél-Kelet-Európában: Ukrajnában és Szerbiában egyetlen üzletet sem kötöttek 2011 során. Ugyanakkor az elmúlt hónapokban a magyar és a szlovák kereskedelmi ingatlanpiacon komoly forgalomnövekedés volt érzékelhető. A trend várhatóan folytatódik, főleg Budapesten, miután a piac központi szegmense szinte teljesen illikvid volt az utóbbi időben, a piaci fundamentumok pedig továbbra is bérlőbarátok.

Tim O’Sullivan, a CBRE társigazgatója a jelentést kommentálva azt mondta: „Látunk hajlandóságot a befektetőkben arra, hogy Magyarországra jöjjenek, ám kérdéses, hogy a trend fennmarad-e a Nemzetközi Valutaalappal folytatandó tárgyalások által meghatározott finanszírozási környezetben a korlátozottan rendelkezésre álló források mellett. A jelenlegi hitelszerződések refinanszírozása valamint a tulajdonosok és a kockázatéhesebb befektetők közötti potenciális partnerség további üzleteket hozhat 2012 során.”

1. sz. ábra: Éves ingatlanbefektetési forgalom, KKE

Forrás: CBRE

Annak ellenére, hogy néhány nyugat-európai piacon a hozamok újra felfelé mozdultak, az első osztályú ingatlanok hozama várhatóan nem változik olyan piacokon, mint Lengyelország és Csehország. A stabilitás itt az erős keresletnek és a jövedelmek növekedésének köszönhető, ugyanakkor a többi piac általában véve kevésbé erős fundamentumokkal bír.

Jos Tromp, a CBRE közép-európai kutatásért és tanácsadásért felelős vezetője szerint: „A folyamatban lévő ingatlan-tranzakciókat tekintve 2012 hasonló mintát követ, mint 2011. A biztonságos eszközök keresése folytatódik, ezért a tőke elsősorban a legfejlettebb piacokon (Lengyelország és Csehország) keres befektetési lehetőségeket. A piaci mozgás iránya a többi piacon az általános piaci hangulattól és a finanszírozás elérhetőségétől függ majd 2012-ben.”

Az ingatlanbefektetési piac Magyarországon
Közel 620 millió euró (175 milliárd forint) értékű tranzakciót bonyolítottak le Magyarországon 2011-ben, szemben a 2010-es 180 millió euróval. Az első félévben a helyi befektetők sokkal aktívabbak voltak, ami relatív nagyszámú tranzakciót jelentett, bár a legtöbb üzlet kisméretű volt. Legfőképpen kiskereskedelmi, hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkező ingatlanok cseréltek gazdát, jellemzően a fővároson kívül. Ebben a piaci szegmensben a magyar vásárlók előnyt kovácsolhattak a helyi piacismeretükből.

A nyári hónapokra jellemző csendes időszak után a befektetők szeptember-november folyamán ismét felélénkültek. Az év végéhez közeledve a külföldi intézményi befektetők lettek aktívabbak. A harmadik negyedévben értékesítésre került néhány másodlagos irodaépület, míg a piaci referenciaként szolgáló tranzakciók az év utolsó néhány hetében zárultak le.

A legnagyobb intézményi befektetőnek az amerikai Heitman European Property Partners bizonyult, amelynek új kitettsége a budapesti ingatlanpiacon meghaladja a 200 millió eurót (60 milliárd forint). Az egykori AVIVA-portfolió (két irodaház Bel-Budán) megvásárlása után az amerikai alap részesedést szerzett a Millennium City Center irodaportfoliójában is (Millennium Tornyok és K&H Központ).

2. sz. ábra: Ingatlanbefektetési forgalom és az első osztályú irodák hozama Magyarországon.

Forrás: CBRE

Tim O’Sullivan, a CBRE társigazgatója hozzátette: „Annak alapján, hogy az éves befektetési forgalom megtriplázódott 2011-ben az előző évhez viszonyítva, illetve két jelentős irodapiaci tranzakciót is lezártak az elmúlt hónapban, azt mondhatjuk, hogy a piac prémium része vonzó maradt a manapság észlelt gazdasági és politikai turbulenciák ellenére. A jelenlegi ’kilengések’ után stabilizálódó piacon lassú évkezdést várunk 2012-ben. A pénzintézetek óvatos hitelezési politikája továbbra is akadályozza a potenciális vevőket abban, hogy a jelenlegi lehetőségeket kihasználják. A befektetők továbbra is megfontoltak, várakozó állásponton maradnak, amíg a stabilitás visszatér a piacokra. 2011-hez hasonlóan az év második felére várjuk az aktivitás ismételt növekedését.”

A bérlői irodapiac Budapesten
A negyedik negyedév kimagasló irodakeresletének hála az éves bérbeadás 2011-ben közel 400.000 m2-t tett ki . Ez csupán 2-3 %-kal alacsonyabb, mint a piacon valaha mért legmagasabb bérbeadási adat. Mivel újfent a megújítások adták a bérlési aktivitás oroszlánrészét, és továbbra is az átköltözés a fő mozgatórugó, a fizikailag elfoglalt irodaállomány csupán 60.000 m2 spekulatívan fejlesztett területtel nőtt és további 55.000 m2-rel a K&H székház átadásával. Az éves nettó bérbeadás pozitív volt (115.000 m2), így az üresedési mutató a 2010 év végi 21%-ról 19%-ra csökkent. 2010-hez képest pozitív változás, hogy az előző évekhez képest több cég, mely korábbi irodaházában maradt, az újratárgyalások eredményeként extra területeket bérelt. A területnövekedések méretüket tekintve közel megháromszorozódtak és a 2011-es teljes bérbeadás negyedét tették ki.

3. sz. ábra: Irodai nettó abszorpció és kihasználatlanság

Forrás: CBRE

Katkó Károly, a CBRE bérlőképviseleti vezetője elmondta: "Egyre kevesebb a jó minőségű épületben szabadon álló terület. Az elmúlt években épült spekulatív irodaházak túlnyomórészt bérlőre találtak, ez a nagy területigényű bérlőjelölteket a jövőben előbérletek kötésére ösztönzi. A bérlői hangulat tehát átalakulni látszik ahhoz képest, amit a korábbi, túlkínálati piacon tapasztalhattunk - a tanácsadók felelőssége pedig a piac tájékoztatásában egyre nő."

A hazai logisztikai piac
2011-ben a budapesti piac logisztikai állománya alig növekedett: csupán egy már meglévő park bővült BTS megállapodás keretében, új belépőt azonban nem láttunk. A bérlői aktivitás 2010-hez képest bő 50%-kal erősödött, azonban nagyobb részt tettek ki az újratárgyalások, mint a valóban új bérlői igény. A logisztikai és raktározási tevékenységet végzők mellett több gyártó és kereskedő cég jelentkezett, többségében kisebb volumenű igénnyel. Az összes bérbe adott raktárterület egy év alatt csökkent, azaz a kihasználatlanság enyhén emelkedett, és az év végén 21%-on állt. 2011 erősen hullámzott: a második és a negyedik negyedév sokkal jobb számokat mutatott, mint a másik kettő, tehát nehéz a piacon egyértelmű irányt meghatározni.

Baka Gergely, a CBRE ipariingatlan-ügynökségi vezetője hangsúlyozta: „a fővárosi piac mozdulatlansága érthető, hiszen a hazánkban hangsúlyos exportra termelő ipari gyártás központjai a vidéki nagyvárosokban vannak. A regionális piac látványosan felélénkült: 2011-ben kétszer annyi (60.000 m2) volt a bérleti tranzakció, mint 2010-ben. Ezek továbbra is az erősebb iparral bíró városokban történtek és részben a gyártó cégek alapanyag és késztermék raktározási igényei generálták. Egyre több azonban a gyártási tevékenységet célzó bérlet, melyek hosszabb távú, nagy helyigényű csarnokot igényelnek.”

S.O.