Ez egyértelmű változás 2011-hez képest, amikor régiónkban a befektetési forgalom jelentősen nőtt az előző évhez mérten. – derült ki a CBRE hatodik alkalommal megrendezett Ingatlanbefektetési Reggelijén, ahol a legfrissebb „Európai Befektetői Szándékok” felmérés eredményei is elhangzottak.

A CBRE 2012-es „Európai Befektetői Szándékok” című kutatása közel 400 befektető bevonásával készült. Amint kiderült, számukra továbbra is Nyugat-Európa a legvonzóbb célpont. Annak ellenére, hogy Közép-Európa és a Közel-Kelet gazdasági növekedése nagyobb, a pénz az ún. „biztos menedékbe” áramlik. A befektetők az eurózóna-válság kapcsán földrajzilag még óvatosabbá váltak: az adósságfinanszírozás szűkössége és a W-alakú recesszió lehetősége miatt aggódnak leginkább. 2011-ben még az emelkedő hitelkamatokat és a gyenge bérlői keresletet sorolták legnagyobb félelmeik közé, míg a finanszírozás elégtelensége már évek óta nyugtalanítja őket.

Németország és Franciaország tavaly erős évet tudhatott magáénak, és Közép-Kelet-Európában is jelentősen nőttek a befektetések 2011-ben, főleg Lengyelországban és Csehországban. Mindazonáltal a 2012. első negyedéves adatok és a CBRE befektetői felmérése szerint ez a trend nem valószínű, hogy folytatódik. Varsó lehet a kivétel: a lengyel főváros London után a második számú befektetési célpont.

Londonban irodát, Közép-Kelet-Európában üzletközpontot
Az iroda és kiskereskedelmi ingatlanok, mint befektetési eszközosztályok idén veszíthetnek népszerűségükből. 2011-ben az üzlethelyiségek voltak a legkedveltebb befektetési célpontok és ez tükröződött a forgalomban is: a közép-kelet-európai régióban a befektetések közel 50 százaléka ebbe a szektorba áramlott. A 2012-es felmérés szerint az ipari és logisztikai ingatlanok megítélése javult, mint ahogy a lakóingatlanoké is, mivel néhány piacon az árkorrekció jó üzleti lehetőségeket teremtett.

A befektetői szándékokra irányuló kutatás szerint a befektetők földrajzi elhelyezkedés és eszközosztályok alapján szelektálnak.

„Egyértelmű az összefüggés az eszközosztályok és a földrajzi elhelyezkedés kötött: most az a trend, hogy vegyünk Londonban irodát és üzletközpontot Közép-Kelet-Európában. De egyre erősödik az érvelés, miszerint jó befektetés ma egy budapesti iroda megvásárlása is. Mindazonáltal továbbra is a minőség a legfontosabb a befektetők számára, akik kizárólag a fenntartható és biztonságos ingatlanokat vásárolják” – mondta Tim O’Sullivan, a CBRE budapesti befektetési vezetője.

Az első osztályú ingatlanok maradtak a befektetők kedvenc célpontjai. Várakozásaik már 2011-ben is meglehetősen óvatosak voltak, úgy nyilatkoztak, hogy a piac legkorábban 2012/13 során fog magához térni – ez úgy tűnik, még később fog bekövetkezni.

„Nem alkalmas most az idő másodlagos ingatlanok vásárlására. A biztos eszközökbe való befektetés nem csak földrajzi értelemben érvényes, de abban is, hogy kizárólag az első osztályú ingatlanok érdeklik a befektetőket. Mindenesetre egyes szektorokban a lehetséges eladók számának csökkenésével szűkül a kínálat.” - tette hozzá O’Sullivan.

“Nem könnyű finanszírozót találni manapság. A bankok kizárólag az első osztályú ingatlanokkal foglalkoznak – így ezen a szegmensen, vagy akár a központi üzleti negyeden kívüli ingatlanokkal nemigen foglalkoznak. Ez nem magyarországi jelenség, hanem összecseng az európai trenddel.” – mondta Andreas Ridder, a CBRE közép-kelet-európai elnöke. “Magyarország ma határozottan jó lehetőségeket ajánl a vásárlóknak, hiszen a piac ma alulárazott. Az itteni helyzet sokkal érdekesebb, mint ahogy azt a legtöbb nemzetközi befektető látja” – tette hozzá Ridder.

A bérlői piacon zéró összegű játék zajlik
Az eurózóna válsága nemcsak az ingatlanpiac finanszírozói oldalát befolyásolja az alacsonyabb likviditás révén, de Európa-szerte bizonytalanságot okoz, ami erodálja a reálgazdaság kilátásait. Habár a piaci fundamentumok Európában elmozdultak mélypontjukról, a várakozások rosszabbak, mint egy évvel ezelőtt voltak. A legaggasztóbb az alacsony gazdasági növekedés, ami minden európai piacra befolyással bír, kivéve néhány biztos lábakon álló gazdaságot. A gyenge növekedési kilátások emelkedő munkanélküliséggel párosulnak, és láthatóan nehezítik az államadósság elleni küzdelmet számos európai országban.

“Magyarország egyértelműen nem tartozik a csőd szélén egyensúlyozó országok csoportjába, de azon országok azok közé sem sorolható, amelyekben az üzleti tervek könnyen zöld jelzést kapnak.” – tette hozzá Borbély Gábor, a CBRE budapesti kutatási és tanácsadási vezetője.

Andreas Ridder hozzátette: „Egyetértek azzal a véleménnyel, hogy a növekedés időszaka jó pár évre véget ért. Úgy vélem, a 2012-es év olyan lesz, mint a 2011-es, nem hoz nagy változást sem pozitív, sem negatív irányba.”

Az irodák iránti alacsony kereslet és az új kínálat szinte teljes hiánya jellemzi a budapesti irodapiacot.

Ez nem meglepő jelenség Európában, bár feltűnő például Varsóval összevetve: a lengyel főváros jó úton halad, hogy az “Új Európa” üzleti és pénzügyi központja legyen.

A magyarországi ingatlantulajdonosoknak fel kell készülniük arra, hogy nem lesz lényeges keresletnövekedés a következő egy-két évben.

„Ez az időszak csak látszólag csendes” – tette hozzá Borbély. „Azt az egyszerű érvelést, hogy magas a kihasználatlanság, tehát nincs igény irodákra, az új sikertörténetek cáfolják. Mindenesetre a jelenlegi budapesti irodapiac zéró összegű játék, és ez tovább erősíti a versenyt. Bizonyos piaci szegmensek jobban állnak, és ez lehetőséget teremt a jól informált befektetőknek.”

S.O.