Míg 2007-ben Budapesten a piacképes, használt, téglalakások átlagosan valamivel több, mint két hónap alatt gazdát cseréltek, 2011-ben ehhez már négy hónapra volt szükség. A leghosszabb időt a családi házak értékesítésére kell szánni, átlagosan hat-hét hónapot, leggyorsabban pedig a panellakások kelnek el, átlagosan három hónap alatt. Az Otthon Centrum felmérése szerint a tulajdonosi, azaz közvetítőt nem igénybevevő eladóknak még a fentieknél is hosszabb, esetenként akár kétszeres értékesítési idővel kell számolniuk. Ezért is fordulnak egyre többen ingatlanközvetítőhöz. Ezt támasztja alá, hogy Budapesten az eladásokban az elmúlt évekhez képest megugrott a közvetítői részarány; 2011-ben elérte az ötvenhárom százalékot.

Az ingatlanok értékesítéséhez szükséges idő hatalmas szórást mutat, találkozhatunk pár hét alatt értékesített lakásokkal is, és nem ritka hogy az értékesítés előtt akár egy évet is piacon tölt az ingatlan. Az átlagos értékesítési időket ezek ismeretében kell értékelnünk.

1. táblázat Ingatlanok átlagos értékesítési ideje napokban
2011 (Otthon Centrum eladások)

Forrás: Otthon Centrum

Az értékesítéshez szükséges idő a téglaépítésű lakások és házak tekintetében szinte minden területen csaknem duplájára nőtt 2007-ről 2011-re, az Otthon Centrum tapasztalata szerint. A panellakások esetében az értékesítésre szükséges idő nem emelkedett ilyen drasztikusan, 2007-hez képest 2011-ben átlagosan egy hónappal többet vett igénybe az értékesítés. A panellakások, a többi ingatlantípushoz mért rövidebb értékesítési ideje már a válság előtt is megfigyelhető volt.

Ennek hátterében az állhat, hogy téglaépítésű lakásokkal és házakkal szemben a panellakások homogénebb halmazt alkotnak, kevesebb paraméterben térnek el egymástól, ami az összehasonlításhoz és vásárlási döntéshez szükséges időt is lerövidíti. Érdekesség, hogy a magasabb árszínvonal és nagyobb tranzakciószám ellenére az értékesítési idők terén Budapest nincs jelentős előnyben az ország nyugati, illetve keleti felével szemben. Az agglomerációs ingatlanpiac problémáit, fagyottságát viszont jól tükrözi, hogy Pest megyében van szükség a legtöbb időre az értékesítéshez. Az értékesítés idejében az idei év valószínűleg egyik szegmensben sem hoz változást, mivel a kereslet bővülése sem várható 2012-ben. Az eladáshoz szükséges idő a piac fellendülésével fog csökkeni, remélhetőleg már 2013-tól.

A magas szórás miatt az átlag mellett az eladási idők kvartilisei is beszédesek, amiket az eladott ingatlanok az eladási idő szerint sorba rendezett sorának négy részre bontásával képezünk. Budapesten 2011-ben a piacképes, használt téglalakások fele 95 nap alatt cserélt gazdát, de az ingatlanok háromnegyedének értékesítéséhez már 160 napra volt szükség. Az ország nyugati felében a használt téglalakások fele szintén 95 nap alatt, de a 75 százalékuk már csak 180 nap alatt kelt el.

A használt, téglaépítésű családi házak fele 170 nap alatt cserélt gazdát Pest megyében 2011-ben, a háromnegyedük értékesítéséhez azonban már csaknem egy évre, 330 napra volt szükség.

Az ország keleti felében a használt családi házak fele 130 nap, háromnegyede pedig 230 nap alatt talált vevőre.

„Fontos tudni, hogy ezeket az értékesítési időket mind piacképes, tehát valóban eladott ingatlanok értékesítési tapasztalatai alapján számoltuk. Ezek a számok az Otthon Centrum eladások értékesítési idejét tükrözik.” – mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Felméréseink szerint a tulajdonosoknak átlagosan 40 százalékkal több időre van szükségük az eladáshoz a közvetítőkhöz képest.”

A közvetítői értékesítés előnye még szembe ötlőbb, ha az ingatlant gyorsan kell értékesíteni. 9 hónap alatt ténylegesen eladott – tehát viszonylag könnyen értékesíthető, piacképes – ingatlanok esetében az Otthon Centrumhoz beadott ingatlanok közül háromból kettő már 3 hónap alatt gazdát cserél, míg a tulajdonosoknak 3 hónap alatt csak az ingatlanok 40 százalékát sikerült eladni.

„A rövid időn belül értékesített ingatlanok esetében csaknem kétszeres közvetítői sikerességi ráta okai a piaci ismeretek és tapasztalatok meglétében keresendők.” – tette hozzá Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Jelen piaci környezetben komoly nehézséget jelent egy tulajdonosnak a piaci ár megállapítása, a helyes hirdetési stratégia kialakítása. A közvetítői szerep egyre növekvő fontosságát az is alátámasztja, hogy az Otthon Centrum jelentősen tudta növelni eladásai számát 2011-ben.”

A közvetítők növekvő szerepét két adat is alátámasztja. Egyrészt, míg 2010-ben az eladók 44 százaléka próbálkozott meg először önállóan az ingatlana értékesítésével, ez az arány, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint, 2011-ben már csak 32 százalék volt. Másrészt az ingatlanukat először saját maguk hirdető tulajdonosok közül egyre többen ingatlanközvetítő segítségével tudják értékesíteni az ingatlanukat. Budapesten a közvetítői részarány az ilyen eladásokban 2007-ben 45 százalék volt, 2011-ben már 53 százalékot ért el. Ez az arány a jövőben valószínűleg tovább nő, hiszen a válságból való kilábalás után egy új piaci környezet alakul ki, ahol a sikerhez folyamatosan frissülő és mély piaci ismeret szükséges.

A sikeres eladás a jelenlegi piaci körülmények között sokkal nagyobb mértékben függ a piac ismeretétől, az értékesítési tapasztalatoktól, mint a válság előtti időkben. Ez tükröződik a csaknem kétszeres közvetítői sikerrátában. A kereslet szűkülése azonban a közvetítői eladások időigényén is látszik, az eladóknak csaknem kétszer akkora értékesítési idővel kell számolniuk még közvetítői segítséggel is.

Z.D.