A legjobban teljesítő piacok Németország, Franciaország és Nagy-Britannia voltak, bár a kelet-európai régió fő országainak befektetési volumene csökkent az utolsó negyedévben az előzőhöz képest, a teljes 2011-es tranzakciós szint így is felülmúlta a 2010-es évet. Lengyelország, Csehország és Magyarország összesítve megduplázta a tavalyelőtti forgalmat. Az idei évre valamivel borúlátóbb a DTZ; az elhúzódó gazdasági- és pénzügyi válság okozta bizonytalanság miatt 107 milliárd euró teljes befektetési volument jósol az ingatlantanácsadó.
Befektetési környezet és idei kilátások: nem lesz jelentős változás idén sem
Várhatóan idén tovább romlik vagy legalább is nem javul az európai országok gazdasági teljesítménye, illetve adósságállománya. A tavalyi becsült 1,6 % helyett az Európai Unióban idén csupán 0,2 %-os növekedésre – gyakorlatilag stagnálásra - lehet számítani. Az elhúzódó globális pénzügyi krízis miatt továbbra sem várható jelentős mértékben, hogy csökkenjen a befektetők kockázat-érzékenysége és aggodalma. Tavaly év végén és az idei első hetekben a bankok még inkább visszafogták hitelezésüket és ebben sem várható számottevő elmozdulás. Mindezek következtében a DTZ előrejelzése szerint 2012-ben is visszafogott lesz a befektetési aktivitás; sőt valamivel – kb. 3 milliárd euróval - alacsonyabb európai volumenre számítanak, mint tavaly. A befektetésre váró tőke csökkenése, a finanszírozás szűkülése és a kockázati tényezők erősödése miatt a másodlagos ingatlanok értéke valószínűsíthetően csökkenni fog. Előtérbe kerülhetnek újra az alacsony tőkeáttétellel befektető társaságok Európa szerte. Ami a kilátásokat javíthatja az a gazdag tengerentúli magánbefektetők és alapok esetleges nagyobb aktivitása, ezen befektetők azonban az erős fundamentumokkal rendelkező országokat veszik célkeresztbe.
Európai ingatlanokba fektetett pénz: 110 milliárd euró tavaly, várhatóan 107 milliárd euró 2012-ben
2011-ben sem volt másképpen, mint az előző években, most is az év utolsó három hónapjában volt a legmagasabb a kereskedelmi ingatlanokba fektetett volumen (31, 4). Ez 17%-os növekedés a 3. negyedévhez képest, ugyanakkor kb. 7 milliárd euróval kevesebb, mint 2010 végén.
„Tavaly mintegy 110 milliárd eurót költöttek el a befektetők, 6 milliárddal többet, mint 2010-ben. A legjobban teljesítő piacok közé tartozik Franciaország, Nagy-Britannia és Németország, ők hárman adták a teljes befektetett összeg két-harmadát. A sorban őket követik a skandináv országok, míg a közép-kelet európai régió gyengébben teljesített év végén, mint az őszi hónapokban; ugyanakkor az egész éves volumen majdnem megduplázódott 2010-hez képest.” – mondta Vécsey Bence, a DTZ befektetési társigazgatója. A tranzakciók átlagos mérete is nőtt az év végén; nagyobb arányban fordultak elő 100 millió eurót meghaladó ügyletek.
A befektetői típusok: dominálnak a belföldi befektetők
2011-ben túlsúlyban voltak a belföldi befektetők a regionális befektetőkkel szemben, előbbiek részesedése a teljes befektetési volumenből elérte a 65 százalékot, ami valamivel meghaladja a 2008 óta tartó éves 63 százalékos átlagot. Az európai regionális befektetők aktivitása csökkent tavaly év végén, míg az Európán kívüli regionális befektetők többet költöttek év végén, mint ősszel. Aktívak voltak a tengerentúli és az ázsiai befektetők; többségük azonban kizárólag a legfejlettebb piacok; Nagy-Britannia, Franciaország és Németország iránt érdeklődött. A magánbefektetői aktivitás erős volt, 17,8 milliárd eurót költöttek csak tavaly év végén, ezzel ők adták a teljes befektetett volumen közel 60 százalékát. Második helyen teljesítettek az intézményi befektetők, 4,6 milliárd euróval, míg a tőzsdén jegyzetteké lelassult; ők csupán 3,2 milliárd eurót fektettek be Európába. Érdekes megfigyelni, hogy a biztosítótársaságok 2011-ben többet költöttek 2010-hez képest (3, 3, 2, 6), ez jól jelzi, hogy a biztosítótársaságok tőkekövetelményeit szabályozó Solvency II. nem gyengítette a befektetési hajlandóságukat.
Befektetett ingatlan típusa: az iroda a kedvenc
„A befektetők kedvence az irodák; egy bizonytalan piaci környezetben ez az ingatlantípus tűnik a legbiztonságosabbnak számukra. Tavaly év végén 15 milliárd eurót fektettek be ebbe a szegmensbe, ez hattal több, mint az őszi hónapokban.” – említette Maksay Éanna, a DTZ elemzője. „Erős a befektetők érdeklődése a kiskereskedelmi ingatlanok iránt, 9 milliárd eurót fektettek be év végén, ezek közül döntően bevásárlóközpontokba. Problémát jelent azonban, hogy kevés a jó minőségű és eladó ingatlan – tette hozzá a szakértő.
Az ipari ingatlanok 3,1 milliárd euróval vették ki részesedésüket a teljes volumenből, a nagy-britanniai befektetéseknek köszönhetően ez több mint 1 milliárddal magasabb a Q3-as összegnél. A vegyes-funkciójú ingatlanok iránt nem volt akkora az érdeklődés, mint ősszel; 35 százalékos visszaeséssel csak 2,2 milliárd eurót költöttek itt.
Hozamok: kilengések nélkül
Stabilizálódtak a prime irodai hozamok; 4,5 százalékon állnak London West Endben és Párizs belvárosában, 5 százalékon Frankfurtban. Jól jelzi a mediterrán országok iránti befektetői bizonytalanságot, hogy az olasz és spanyol hozamok továbbra is a 2007-es átlag felett vannak; 5,75 % Milánóban és 6% Madridban. Ezzel szemben az olyan érett piacokon, mint London és Párizs a hozamok közelítenek a válság előtti szinthez. Néhány országban; Dublinban, Bukaresten, Budapesten és Madridban hozamcsökkenésre számít a DTZ, de előreláthatóan ez 2012-2013 előtt nem következik be.
| Magyarország kilátásai
A 2011-es befektetők által elköltött pénz túllépte az 500 millió eurót, amely magába foglalja többek között a CA Immo által a magyarországi Europolis portfolió megvásárlását, az Árkád Budapest értékesítését és a Heitman irodaakvizícióit (ezek összesen közel 45%-kát tették ki a teljes volumennek), azonban nem tartalmazza a Four Seasons és az Intercontinental szállodák akvizícióját, illetve a nem nyíltpiaci tranzakciókat. Összességében 165%-kal nőtt a 2011-es aktivitás év/év alapon, de továbbra is kevés a benchmark-ként használható intézményi tranzakció. A magyar piac legnagyobb hiányossága továbbra is, hogy kevés a központi fekvésű „prime” ingatlan és még kevesebb, amely ezek közül értékesítendő. Továbbá az eladói és vevői árelképzelések még mindig nincsenek összhangban: sok olyan érdeklődő is megjelent a piacon, akik 8% feletti hozammal vennének irodaingatlant, ugyanakkor, kevesen vannak azon eladók, akik ilyen alacsony áron hajlandóak lennének el is adni. Ennek következtében ténylegesen csak egy-két ’A’ kategóriás ingatlan van értékesítési stádiumban. A bérbeadás nehézsége és a beszűkült pénzügyi források miatt a legnehezebb az üres és a fejlesztés alatt álló ingatlanok értékesítése. Általánosságban, minden ingatlanszegmensre igaz, hogy a korábbi évekhez képest tovább tart a befektetési tranzakció lezárása, leginkább a hosszabb due diligence időszak és az elhúzódó banki finanszírozási tárgyalások miatt. A kormány bankszektort érintő döntései miatt is a pénzügyi intézetek még óvatosabbak lettek a hitelkihelyezésben, ezáltal az év utolsó harmadában még nehezebb volt finanszírozást találni. A kivételek között említhető azonban a DTZ által lebonyolított szokatlanul gyors tranzakció, amely során egy bruttó 4,000 m2 területű irodaházat értékesített 2 héten belül a Redevco megbízásából. A vevő saját használatra vásárolta meg az ingatlant. 2012-ben kiegyensúlyozottabb befektetési piacra számíthatunk; a lengyel és cseh piacok drágulása miatt a befektetők vélhetően újra felveszik Magyarországot a befektetési térképükre. Ugyanakkor, egy hosszútávon megnyugtató és kiszámítható gazdaságpolitika, stabilabb európai és magyarországi gazdasági kilátások elengedhetetlenek a dinamikus növekedéshez. |
Z.D.
Két új csarnok építkezése kezdődött el a Dél-Pesti Üzleti Parkban, közel 14.000 m2 területtel. Ez az egyetlen city logisztikai park, amely idén banki finanszírozást kapott a bővüléshez és építkezést indíthatott aláírt bérleti szerződések birtokában....
