A jelentős árcsökkenés ugyan elmaradt, de több vevő juthatott kedvezményes áron lakáshoz. A vevők szinte minden szegmensben válogathattak a végtörlesztés miatt eladó ingatlanokból, az árakra gyakorolt hatás azonban területenként eltérő: a fővárosban átlagosan hat százalékkal alacsonyabban cseréltek gazdát az ingatlanok, mint nem végtörlesztés esetében. Az évkezdés az ingatlanpiacon a válság előtti időket idézi, a nagy kérdés, hogy a végtörlesztés után kitart-e a lendület vagy újra csökkenni fog a kereslet.

A fővárosban volt olcsóbb
Országos szinten nézve, a végtörlesztés miatt eladó ingatlanok alig valamivel voltak olcsóbbak a más indokok miatt eladottakhoz képest. Az Otthon Centrum 2011. október eleje és 2012. január vége közötti eladásait vizsgálva a végtörlesztés miatt értékesített, használt ingatlanok átlagos négyzetméter ára csupán 2 százalékkal volt alacsonyabb a nem végtörlesztés miatt eladottaknál. Az árkülönbségek területi bontásban megvizsgálva azonban már árnyaltabb a képet mutatnak.

1. táblázat Eltérés a végtörlesztés és egyéb indokok miatt eladott használt lakások átlagos négyzetméter ára között 2011. október – 2012. január

A végtörlesztés miatt eladó ingatlanok Budapesten 6 százalékkal alacsonyabb áron cseréltek gazdát, mint a nem végtörlesztéses ingatlanok. A legnagyobb különbség a családi házak esetében volt a fővárosban, ahol 17 százalékkal olcsóbbak voltak a végtörlesztés miatt eladott ingatlanok. Használt téglalakások vásárlói tudták a legkisebb árengedményt elérni Budapesten. Vidéken nem minden szegmensben látható ez az „árelőny”, a tulajdonosok bizonyos típusoknál átlagosan magasabb árat tudtak érvényesíteni a végtörlesztés miatt eladott ingatlanoknál, mint a más indokok miatt gazdát cserélt ingatlanok esetében.

A magasabb ár mögött a végtörlesztés miatt piacra dobott ingatlanok eltérő jellemzői állhatnak.

A nyugati országrészben a végtörlesztés miatt eladott családi házak átlagos életkora például jóval alacsonyabb, mint az egyéb indokok miatt eladott családi házak életkora.

Fontos tudni, hogy az árkülönbségek szórása meglehetősen nagy, ennél nagyobb árkülönbségek is előfordulhattak.

„Az egyértelműen látszik, hogy Budapesten a végtörlesztés alkalmi vételekre adott lehetőséget.” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Az árakra gyakorolt nyomás azonban nem volt akkora, hogy a teljes piacon komoly árcsökkenést hozott volna.”

2011 harmadik és utolsó negyedéve között Budapesten a használt tégla lakások ára egy százalékkal, a használt panellakások ára öt százalékkal csökkent. Az ország keleti és nyugati régióiban egyaránt 2-3 százalékkal csökkentek a téglaépítésű használt lakások átlagárai az utolsó negyedévben, a panellakások esetén a csökkenés 3-5 százalék között mozog.

A végtörlesztés miatt eladott ingatlanok az Otthon Centrum tapasztalatai szerint egyre növekvő arányt képviseltek az összes eladáson belül. 2011 decemberében és 2012 januárjában egyaránt 27 százalék volt a végtörlesztés miatt eladott ingatlanok aránya.

Ez az arány októbertől decemberig fokozatosan növekedett. A teljes, 2011. októbertől 2012. januárig terjedő időszakot tekintve 22 százalékot tesz ki, minimális területi különbségekkel.

„A végtörlesztési célú eladások a legnagyobb arányban Budapesten fordultak elő. A teljes időszakot tekintve, minden negyedik ingatlan cserélt végtörlesztés miatt gazdát a fővárosban.” – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „Az ország keleti és nyugati felében egyaránt 20 százalék körüli a végtörlesztési arány, míg az agglomerációban 23 százalék.”

Minden szegmensben akciós ingatlanok
Végtörlesztés miatt eladó ingatlanokkal szinte minden szegmensben találkozhattak a vevők. A végtörlesztés és a nem végtörlesztés miatt eladott ingatlanok megoszlásában nincs jelentős különbség sem az ingatlanok méretét, sem a szobaszámát, sem típusát tekintve. Ez nem meglepő, hiszen a devizahitelezés korábbi széleskörű elterjedtsége révén sok ingatlan, illetve tulajdonos volt érintett a végtörlesztésben.

2011. október és 2012. január között Budapesten, az eladott, használt, téglaépítésű lakások átlagos ára 15-16 millió forint körül alakult, a végtörlesztés miatt eladott ingatlanok átlagos ára ennél egy millióval alacsonyabb volt, ugyanezen időszakban. Az eladott panellakások átlagára 9 millió forintot tett ki, végtörlesztéstől függetlenül. Az ország keleti felében a nem végtörlesztés miatt eladott használt, téglaépítésű lakások átlagos ára 8-9 millió forint között volt, a végtörlesztés miatt eladott ingatlanok átlagára ennél néhány százezer forinttal magasabb. Az eladott panellakások átlagára keleten 6,5 millió forint volt, végtörlesztéstől függetlenül. Nyugaton a végtörlesztésben nem érintett használt téglaépítésű lakások átlagára 9-10 millió forint között található, a végtörlesztéses ingatlanok átlagos ára ennél valamivel magasabb volt. A panellakások átlagos ára 7 millió forint volt.

Az év elején mért 6-7 százalékos alkuszintről az utolsó negyedévben 8 százalékra nőtt a vevők által elérhető árengedmény mértéke, részben a végtörlesztésnek is köszönhetően. A végtörlesztés miatt eladott ingatlanok bizonyos szegmensekben és területeken alacsonyabb árát azonban nem feltétlenül a nagyobb árengedmény magyarázza, sok esetben az eladó eleve alacsonyabb áron dobta piacra az ingatlanát. Ezt támasztja alá az is, hogy bizonyos esetekben, a végtörlesztés miatt eladott ingatlanoknál az elért árengedmény mértéke kisebb, mint a nem végtörlesztés miatt eladott ingatlanok esetében.

Hogyan tovább?
2011. decembere és 2012. januárja mind vevői aktivitás, mind eladások terén a válság előtti időket idézi. A nagy kérdés, hogy a végtörlesztési lehetőség lezárultával hogyan fog alakulni a lakáspiaci kereslet. A végtörlesztésben alkalmi vételt keresők mellett nagy valószínűséggel azok is élénkítették a keresletet, akik megtakarításaikat ingatlanba fektetni látták biztonságosnak. A kérdés, hogy a befektetői kereslet meddig tart ki, illetve e vásárlások mekkora része előrehozott vásárlás. A gazdasági környezet egyelőre nem indokol stabil keresletnövekedést, ezért várható, hogy a vevői aktivitás előbb-utóbb csökkeni fog. Ezt ellensúlyozhatja a kamattámogatási rendszer, illetve a szocpol, amennyiben megfelelő hitelkereslettel találkozik.

Z.D.