A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról.

Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A könnyebb értelmezhetőség kedvéért az index számítási metódusát kissé átalakítottuk. A megalapozó számítások menete nem változott, továbbra is a négy legfontosabb részpiacról alkotott véleményeket összegezzük. Egyrészt azonban, a jövőben a nyers adatok helyett szezonálisan kiigazított számokat adunk közre, ami kiszűri a pusztán a szezonális ingadozásból adódó zavaró hatásokat. Másrészt, a jövőben nem egy „ideális” egyensúlyi piac lesz az összehasonlítás alapja, hanem a fővárosi ingatlanpiacnak a kétezres években regisztrált átlagos állapota. Így a jövőben a 100-as érték reprezentálja majd e hosszú távú piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat reprezentálják.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2011 januárjában értéke 94,5, ami lényegében megegyezik a megelőző felmérés eredményével. A jelenlegi érték jelentősen (12 ponttal) elmarad a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtt mért értéktől. A piaci helyzet értékelései a legtöbb részpiacon a stabilizálódás jeleit mutatják. Mindazonáltal a jelen felmérés eredményei szerint az iroda- és az üzlethelyiség-piacon az egy negyedévvel ezelőttihez képest javultak, a lakás- és a logisztikai ingatlan-piacon némileg romlottak a kilátások. Továbbra is a lakáspiacon a legborúsabbak a kilátások, az iroda- és a raktárpiaci várakozások között alig van különbség. A jelen megkérdezés során a leginkább derűs kép az üzlethelyiség-piac közeljövőjéről bontakozott ki.

Az ingatlanfejlesztők az üzlethelyiség-piacot illetően derűlátóbbak, mint az ingatlan-forgalmazók és –tanácsadók. Az iroda és a logisztikai piacon viszont borúlátóbbak. A lakáspiacon e két csoport kilátásai között nincs számottevő különbség.

Irodapiac
2010 negyedik negyedévében Budapesten és környékén alacsony szintű fejlesztési tevékenység volt tapasztalható, a bérleti piac viszont stabilizálódni látszik. Az átlagos kihasználtság a fővárosban kissé tovább csökkent, a vidéki körzetekben alig változott.

A fővárosi irodák kihasználtsága

Zárójelben az előző – 2010. októberi - felmérés adatai

Az irodapiac összesített megítélése – a 2010. júliusi és októberi romlás után – 2011. januárjában javult. Igaz, a javuló megítélés hátterében a fővárosi fejleményeknek a korábbinál kedvezőbb megítélése áll, a vidéki területeken stagnálás vagy némi romlás érzékelhető.

Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban – Nyugat- Magyarország kivételével - minden körzetben javulásra számítanak. A jelen várakozások valamelyest kedvezőbbek az egy negyedévvel ezelőttinél, a piac tisztulása ezek szerint elindult.

A fővárosi irodapiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

Az üzlethelyiségek piaca
A kiskereskedelmi forgalom minden bizonnyal 2011-ben és 2012-ben is 2-3%-kal nő majd. A verseny azonban továbbra is erős marad, ami rányomja bélyegét az üzlethelyiségek piacára is. Várhatóan továbbra is magas lesz a cserélődési ráta, de a korábbiaknál azért valamivel alacsonyabb. Az üzlethelyiségek piacának megítélése 2008. októbere és 2009. júliusa között folyamatosan romlott, majd attól fogva kissé hullámzik.

A jelen felmérés során – országos átlagban – az egy negyedévvel ezelőtti helyzethez képest kis javulás volt érezhető, különösen Budapesten. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évben – országos átlagban – lényegében változatlan piaci helyzetet jeleznek előre. Ebből a szempontból kivétel Nyugat-Magyarország: itt némi javulásra lehet számítani. A közeljövőre vonatkozó várakozások a jelen felmérés során szignifikánsan kedvezőbbek, mint voltak 2010 októberében.

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A raktárpiac
A raktárpiac helyzetének értékelése – országos átlagban - 2009 januárjától 2010 júliusáig folyamatosan romlott, majd tavaly októberben és a jelen megkérdezés során némileg javult. A mostani javulás kizárólag a fővárosi fejlemények kedvezőbb értékelésének következménye, vidéken a helyzet változatlan.

A következő egy évet illető várakozások szerint Kelet-Magyarországon valamint a fővárosban és környékén változatlan helyzetre, Nyugat-Magyarországon kedvező irányú változásra, azaz a túlkínálat szintjének csökkenésére lehet számítani.

Egy negyedévvel ezelőttinél az ingatlanos cégek várakozásai a jelenleginél kedvezőbbek voltak, azaz a logisztikai ingatlanok piacának jövőjével kapcsolatosan némi elbizonytalanodás érezhető.

A fővárosi raktárpiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

Az építési telkek piaca
A telekpiacot érintő összesített helyzetértékelés 2009 októbere óta alig-alig változik, azaz lényegében változatlan. Az ingatlanos cégek a következő egy évre változatlan helyzetet jeleznek előre.

A lakáspiac
A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd azóta felmérésről-felmérésre hol javulnak, hol romlanak. A jelen felmérés során az országos helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest lényegében nem változott.

Budapesten romlott a pesti panellakásokra, a budai zöldövezeti és az egyéb pesti társasházakra, továbbá a családi házakra vonatkozó értékelés. A többi szegmensben a helyzet változatlan. Még így is a legkedvezőbb a piaci helyzet a budai zöldövezetben. Kelet-Magyarországon szinte kissé javult a helyzetértékelések többsége, míg Nyugat-Magyarországon csak a panelek esetében volt romlás érzékelhető.

A fővárosi lakáspiaci index, 2001-2011
(szezonálisan kiigazított adatok)

A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*

*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban a legtöbb szegmensében lényegében változatlan piaci helyzetre számítanak. Ez a várakozás az egy negyedévvel ezelőttinél kevésbé derűlátó. A kapott válaszok alapján tehát idén a fővárosban még nem várható érdemi élénkülés. Hasonló a helyzet a keleti országrészben is. Nyugat-Magyarországon viszont elképzelhető némi élénkülés.

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)

Forrás: a GKI lakossági felmérései

A 2011. januári felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedéves mélypontot követően enyhén emelkedtek. A lakásfelújításra és –korszerűsítésre vonatkozó tervek is némileg kedvezőbbek lettek..

Árak, bérlet díjak

Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására
vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző – 2010. októberi - felmérés adatai

Az új lakóingatlanok árai esetében alapvetően stagnálás várható. A használt ingatlanok esetében még további áresések valószínűek, de a korábbiaknál jóval kisebb mértékűek.

A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző – 2010. októberi - felmérés adatai

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának
2010-ben érzékelt és a következő 12 hónapban várható változása
(százalékos változás az egy évvel korábbi illetve a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző – 2010. októberi felmérés adatai.

A következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest változatlan. A keleti régióban és a fővárosban enyhültek az árcsökkenési várakozások. Továbbra is igaz, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető, de a különbségek a korábbiaknál már sokkal kevésbé élesek.

Az üzlethelyiségek bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem emelkednek, az irodák és a logisztikai ingatlanok esetében elképzelhető, egy „jelképes” azaz 1% körüli emelkedés.

gki