Magyarországon klasszikus értelemben vett logisztikai, bérraktározási piac a fővárosban és annak vonzáskörzetében tudott kialakulni. Ennek, az Eston szakértői szerint két fő oka van: Magyarország gazdasági termelésének, kereskedelmének illetve fogyasztásának legnagyobb piaca Budapest és agglomerációja, amely magához vonzza az ezeket kiszolgáló háttérágazatokat is. A másik ok hazánk történelmileg kialakult közlekedési hálózatában keresendő.

A Budapest-központú sugaras úthálózatnak köszönhetően a fővárosból az ország egyéb régiói is jól kiszolgálhatóak. Ennek megfelelően a főváros és vonzáskörzetének mintegy 1,8 millió m2 nagyságú modern logisztikai raktár kapacitásának 81%-a az M0 körgyűrű illetve az ország nyugati, déli és keleti régiói felé induló autópályák metszéspontjában helyezkedik el, amely országos, vagy akár közép-európai regionális logisztikai feladatok ellátására is kiválóan alkalmas.

Az utóbbi 10 évben meghatározó modern logisztikai raktárfejlesztések az M0 körgyűrű mentén 4 gócpontban jöttek létre. A tradicionálisan legnépszerűbb M1-M7 autópályák által meghatározott nyugati régió a modern logisztikai raktárkapacitás egynegyedét öleli fel. A legnagyobb bérbe adható területtel rendelkező zóna az M6 és M5 autópályák által közrefogott Déli régió, itt közel 530 000 m2-t tesz ki a bérbe adható területek összessége. A harmadik „mag” az M5 autópálya és a reptér vonzáskörzetében alakult ki, itt a kapacitások 31%-át találjuk. A legkisebb, de egyben legjobban fejlődő és egyre népszerűbb régió Budapest északi agglomerációja, az M3 autópálya mentén. Ide jelenleg a piac mindössze 8%-a sorolható.

A főváros környéki logisztika piac főként a fogyasztási cikkek raktározására épül és nagy arányban országos igényeket szolgál ki, így az utóbbi években történt fogyasztási szokások változása, illetve a fogyasztás csökkenése közvetlen hatással van a raktárpiacra, amely tetten érhető a raktárpiacon tapasztalható üresedésben: jelenleg a Budapest környéki modern logisztikai raktáraknak átlagosan 22%-a kihasználatlan.

Az egyes logisztikai alpiacokon kialakuló lokális üresedési rátákban azonban egymáshoz képest nagy eltérések fordulhatnak elő, hiszen akár egyetlen nagy alapterületen működő cég kivonulása is jelentős kihatással lehet a piaci mutatókra.

Budapest nyugati vonzáskörzetében (M1-M7) az egykor 1 600 munkavállalót foglalkoztató Rynart Transport Hungary 2007. októberi kivonulása a mai napig érezteti hatását, a nyugati régió logisztikai területeinek 1/3-a jelenleg is kihasználatlan. A másik három zóna esetében az üresedés ennél jóval kedvezőbb, 17% körüli érték.

A vidéki városok esetében elsősorban lokális/regionális logisztikai piacokról beszélhetünk, amelynek bérlői oldalát jellemzően egy-egy nagy, regionális jelentőségű cég jelenléte határoz meg. A legkézenfekvőbb példa erre az Audi hatása a győri ipari ingatlanpiacra, ahol az autóipari multin kívül annak beszállítói illetve egyéb ipari cégek jelentős keresletet generálnak a helyi ipari ingatlan piacon. A gyár betelepülése maga után vonzza a kapcsolódó, kiszolgáló tevékenységek, beszállítók megjelenését is, mely a helyi raktár- illetve termelő célú ipari ingatlan kereslet legfőbb megteremtője, ellentétben a budapesti piaccal, ahol inkább a fogyasztási cikkek raktározása a jellemző.

A vidéki raktárfejlesztések szinte kizárólag helyi vállalkozókhoz köthetőek, akik kisebb, 5000-10 000 m2-es fejlesztésekben teremtik meg a kínálatot a jelentkező igényre. Nagyobb, nemzetközi fejlesztők (egy hegyeshalmi projektet leszámítva) a kicsi piaci méret és a korábban említett főváros-központú közlekedési szerkezet miatt nem merészkedtek vidéki helyszínekre. .

Az Eston tanácsadói úgy látják, hasonló piaci folyamatok elindulására lehet számítani Kecskeméten és környezetében, a Mercedes, illetve annak beszállítói megjelenésével.

A fentiekből adódóan a vidéki raktárpiac szerkezete és dinamikája eltér a budapesti piacon tapasztalható trendektől. A vidéki, helyi vállalkozások és/vagy egy nagyvállalat kiszolgálására épülő logisztikai piacokat kevésbé az országos tendenciák, mint inkább a lokális gazdasági környezet vagy akár az adott nagyvállalat teljesítménye, igényei határozzák meg.

A jelenlegi piac fő jellemzője, hogy igen bérlőbarátnak tekinthető, hiszen legyen szó klasszikus logisztikáról, termelő tevékenységről, vagy szolgáltatási tevékenységről, a bérlők igen kedvező és rugalmas, személyre szabott feltételek mellett tudnak bérleti szerződéseket kötni, amivel akár hosszú távon is biztosítani tudják hatékony működésüket. Ugyanakkor a piaci trendekre reagálva a spekulatív fejlesztések egyelőre leálltak. A magas piaci üresedés illetve az alacsony bérleti díjak igen kedvezőtlenül hatnak a beruházások várható megtérülésére. A fejlesztők várják, hogy a bérleti díjak elfogadható szintre stabilizálódjanak, és a piac felszívja a rendelkezésre álló üres területeket, így a raktárpiac második évtizedének kezdeti szakaszát várhatóan a meglévő területek feltöltése, hatékony kihasználása határozza majd meg.

Az Eston szakértői úgy látják, hogy a gyártó cégek megjelenése illetve ezek arányának növekedése a modern logisztikai bázisokon, ipari parkokban egyre erősödő tendencia. Az erről a területről érkező új bérlőknek a közeljövőben jelentős szerepük lesz a piaci aktivitás fellendítésében.

TR